中国楼市12大趋势现在买房值不值？

2015-09-05 小编：来源：|0 点击：1209

购房省钱秘笈你get到了吗？

2014年“宏观调控”松绑，房价跌跌不休。2015年救市政策不断，房价止跌反弹。楼市又走到了一个十字路口。股市有风险，资金要转移，楼市会不会成为下一个战场？

　　楼市的高库存一直让地方政府头疼不已，8月31日，住建部等三部委联合发文，再次降低公积金贷款的门槛。文件规定，还清首套房公积金贷款，再次申请公积金贷款购买第二套房的，首付比例降至2成。该政策延续了去年“9?30”新政以来，通过“降成本、提杠杆”来鼓励自住性、改善型住房需求的政策主旨，也延续了公积金担当扶持楼市“主力军”的政策选择。

　　此次公积金政策大力度调整，主要目的是通过激励改善型住房需求，实现三、四线城市“去库存”。

　　由于楼市的未来变化前景仍不明朗，所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解中国楼市未来的12大趋势，看看现在买房时机对不对？

　　一、城市之间房价差距将更大

　　政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

　　过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

　　2、大城市房屋日益资产化

　　一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的大福利。

　　3、小户型将机械化

　　在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。

　　4、逆城市化很难出现

　　很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

　　5、大城市很难“去中心化”

　　欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了。

　　6、商铺面临价值重估

　　商铺面临的大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺区的街铺，可能是危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

　　7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

　　在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。为什么？原因有三：，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

　　网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

　　8、房产税会出台，但对市场影响不大

　　由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会高。整体而言，房产税对房价影响不大。

　　9、计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大

　　全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机(过度老龄化，劳动力不足)。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

　　10、大城市的房价：涨涨涨

　　中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

　　以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。换句话说，这里面有很大的因素是货币贬值。

　　11、房地产企业将大量消亡、转型

　　曾经有无数专家在说，中国楼市正在上演大逃亡，逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

　　12、“互联化+房地产”泡沫将破

　　移动互联网带来的新一波网络热，如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。

　　救市政策不断楼市到“收割季”了吗

　　根据数据显示，2015年二季度30个典型城市商品住宅成交均价为12187元/平方米，同比增长16.2%，成交均价创历史新高。

　　什么情况？难道房价又要“起死回生了”？说好的调控呢？

　　其实，今年上半年中国商品住宅销售量就实现了触底反弹。销量上升必然带动价格的上涨，再加上前期股市狂涨，不少人获利了结转战楼市，房子涨价看起来似乎理所当然了。

　　房价涨涨涨

　　央行发布报告称，中国商品房成交量企稳回升，房价上涨城市个数增多，房地产开发投资增速继续回落，房地产贷款平稳较快增长。

　　房价上涨也抑制不住消费者购买的欲望。上半年商品房销售面积为5亿平方米，同比增长3.9%。一二线城市房价涨幅十分明显。价格方面，一二线城市成交均价都创下历史新高，由于三线城市去库存任务较重，成交均价环比增幅轻微下跌。成交量方面，二季度一线城市成交量同比和环比涨幅大，达到历史新高。

　　一线城市是今年二季度房价上涨的“领头羊”。一方面，去库存周期持续收窄带来了房地产市场去库存压力的释放，房企主动调高价格。对于一些豪宅产品而言，较好的成交量也会促使其抬价。另一方面，随着市场预期的继续转变，一线房地产市场依然被普遍看好，这也会带来房地产市场的价格上升。

　　而就近阶段的情况来看，股市似乎给楼市种了地。有关专家说“楼市是股市的收割机”。对于股市获利丰厚的投资客，不断暴涨的行情也意味着风险加剧，再加上中国人对房产由来已久的认知传统，适当套现获利资金用于优质房产投资成为必然的选择。各类利好政策刺激下，预计下半年市场成交量依然会比较可观。

　　未来楼市怎么看？

　　对于下半年的房地产市场，专家认为半年一线城市将面临价格继续大涨的风险。价格上升一方面将带来市场成交量的上涨，但另一方面也会干扰市场预期，甚至加快投资投机需求的导入，进而使得刚需购房者的购房成本上升。

　　楼市的明显回暖，跟股市有相通之处，也有政策牛市、金融牛市的因素。目前，地产回暖日趋明朗，但由于各家同品类产品竞争激烈，优惠力度增大，使得价格涨幅并不明显，对于购房者来讲，选准购房时机非常重要。