19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）发布了！

今后，租房买房再遇到糟心事儿，可以举起法律的武器保护自己啦。

据有关统计分析，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。

5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）开始向社会公开征求意见。

近年来，我国住房租赁和销售市场发展迅速，与此同时，也出现了当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题，亟须通过专门立法予以解决。今年2月，住房租赁市场立法被列入立法工作计划。住房城乡建设部在总结地方实践经验、参考国内外相关立法、广泛调研和征求意见的基础上，研究起草了征求意见稿。

  《条例》重点保障租户权益

为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，此次征求意见的《住房租赁和销售管理条例》，将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权利。

意见稿对出租人行为设置了限制条款。包括：

1.出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；

2.合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；

3.直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息；

4.鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府应给与相关政策支持。

  房东不能强制撵人、不能随意涨租金

1、房东不能强制撵人

只有租过房子的人才能体会，临时搬家、找不到合租对象、或被房东强制赶出家门的苦楚。

为保护承租人合法权益，意见稿对出租人行为设置了限制条款。包括“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”等。

但也有房东担心，遇到无赖租户，反复拖欠房租该咋办？有微博网友就留言称，“出租人可能会更加甄别租户，不接受有黑历史的租户；甚至可能通过提高租金，来覆盖可能存在的损失。”

作为租赁市场的另一个主体，出租人在交易中同样需要安全感。

为此，意见稿对承租人行为进行了如下约束：承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人在租赁期限内可解除住房租赁合同。

2、房东不能随意进入租赁住房

租住期间，房东能否随意进入房间？意见稿明确，未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房；当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人，把房子租出去了，产权还是房东的，可这期间的使用权是租客的。

就算房东要卖房、买家要看房，也得尊重租户的意见，本来租户就弱势，自己的一方小天地可不能随便他人叨扰。

3、“二房东”合法吗？

“二房东”是否合法呢？按照意见稿的意思，是合法的——承租人可以按照租房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。

此外，自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。也就是说，如果你是专业的、转租了很多住房的“二房东”，由于涉及经营行为，所以要办理工商登记。

4、鼓励租金按月支付

有些要求不是强制性的，意见稿也提出了鼓励方向。比如，在租金缴纳方面，承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。若当事人约定“季付”“年付”，也可以照其执行，但政策上是鼓励“月付”的。

又比如，住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。对这一条，房东尤其得留心了，日后要涨价，最好提早在合同里就给租户打好“预防针”，免得日后再生是非。

5、租房押金不得无故扣留

好说好散就罢了，如果是不欢而散，提前支付给房东的押金还能顺利拿回来？

针对众多承租人的担心，意见稿明确规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。

不归还押金，出租人将受到怎样的处罚？据意见稿规定，出租人违反规定扣留押金，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1千元以上5千元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款。

  对房产中介划定11个“禁区”

“购买一套400多万的房子就交了将近10万元的中介费，最费解的是，交易200万的房子与400万的房子，在流程和难度上并没差别啊。”今年1月份，刚刚在北京购置房产的吴先生如是说。

针对房屋交易和租赁的中介服务收费，意见稿提出房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认，不得收取任何未予标明的费用。

“明码标价是为了更好地确立定价规则。”在上海易居房地产研究院总监严跃进看来，未来，地产中介按房款比例收取中介费的规则或面临调整。

这些年市场上的乱象，也与一些无良的中介机构脱不了干系。针对此，意见稿也列了11个“禁区”。这些“禁区”就是当前存在的各种“坑”，想租房买房的可得睁大眼睛、多多提防了。

《条例》也对房地产中介提出了明确要求，尤其是明确下列行为不可以做：

1. 捏造散布不实价格信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；

2. 发布虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁、销售的信息，诱骗消费者交易；

3. 为不得出租、销售的住房提供经纪服务；

4. 强制提供代办服务、捆绑收费；

5. 未经当事人同意，以当事人名义签订虚假交易合同；

6. 协助当事人弄虚作假，为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利；

7. 对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息，低价收进高价卖（租）出住房赚取差价；

8. 购买、承租本机构提供经纪服务的住房；

9. 违反有关规定，为当事人提供购房融资；

10. 泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益；

11. 法律、法规禁止的其他行为。

对于出现违规行为的房地产中介机构，《条例》明确规定，由房产管理部门予以警告，责令限期改正，可以暂停网签；有违法所得的，没收违法所得并可处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，可处5万元以上50万元以下罚款。

此外，公租房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用该条例的规定。也就是说，目前市场的日租房、短租房等主要供商务、旅行用途的租赁方式不适用于该条例。

  对开发商列举12项“不可为”

在住房销售环节，意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。

明确提出，房地产开发企业取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。

为了让住房销售更加规范，意见稿也对房地产开发企业明确了十二种禁止行为。这都是从现实中总结出来的。

1. 发布虚假房源信息和广告；

2. 通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；

3. 不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用；

4. 捂盘惜售或者变相囤积房源；

5. 不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用；

6. 以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房者接受商品或者服务价格；

7. 将已作为住房销售合同标的的住房再销售给他人；

8. 为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付；

9. 分割拆零销售住房；

10. 返本销售或者变相返本销售住房；

11. 以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工住房；

12. 法律、法规禁止的其他销售行为。

对于出现违法违规的房地产企业，《条例》首次明确了各项处罚措施：

情节轻微的责令限期改正，可以暂停网签；有违法所得的，没收违法所得并可处违法所得5倍以下罚款，没有违法所得的处50万元以上200万元以下罚款。情节严重的，降低资质或者吊销资质，造成损失的还要依法承担赔偿责任；构成犯罪的，甚至依法追究刑事责任。

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