刚刚过去的10月，是楼市传统的旺季，但今年的“金九银十”终是惨淡收场，数据显示，9-10月全国房地产市场成交惨淡，大部分一二线城市成交同比跌幅超过4成，北京等一线城市跌幅更是接近50%。

成交惨淡，那房价呢？进入到11月，10月份房价数据也在陆续出炉。据某数据研究中心统计，10月份全国100个重点城市二手房价格环比上涨的有76个，价格出现下降的城市有24个。

其中，在76个二手房环比上涨城市中，连云港成为涨幅最大的城市，最大涨幅高达4.73%，而在24个二手房环比下跌的城市中，天津城市下降幅度最大的城市。

10月100城市价格变动情况

数据显示，二手房价格环比上涨的城市中，涨幅在1%以上的城市有44个，10月涨幅位列前5的城市分别为连云港（4.73%）、呼和浩特（4.58%）、成都（4.21%）、西安（4.18%）、海口（3.78%）。

二手房价格环比下降的城市中，降幅在1%以上的城市仅有2个，分别为天津（-1.94%）、沧州（-1.37%）。

值得注意的是，从数据中我们不难看出，全国100个重点城市中，涨幅较大的多集中在连云港、呼和浩特这类的三四线城市中。

2016年以来，中国楼市一直呈现“一二线热，三四线冷”的局面。但进入到2017年，楼市的格局出现了本质性的转变，向连云港、呼和浩特这类三四线城市也随之热了起来。

为什么这类城市会突然趋热？

‍一二线城市溢出效应

一二线热点城市普遍面临高房价问题，同时为缓解楼市投资过热风险，纷纷通过限购限贷等措施进一步提高购房门槛。加之受控制大城市规模政策作用影响，一二线城市的低端产业人口不断外流，这些都为三四线城市提供了不少购房需求。

‍去库存政策红利影响

与此同时，大部分三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利，如购房补贴、契税减免等购房优惠政策，利于促进三四线需求加快释放。

‍受益于资产荒大环境影响

目前，国内股市疲软、外汇管制，一二线楼市又被被政策泼水降温。面对有限的投资渠道，一些三四线房产投资吸引力增加。

与此同时，三四线城市的去库存效果已得到改善，这意味着三四线的房价存在升值潜力。

目前，我国正在形成大大小小的城市群，当然以长三角、珠三角较为成熟。不可否认的是，城市群效应正在以你看不见摸不着的方式改变着我们的城市、我们的生活。

中国城市灯光图

这是一张中国夜晚的城市灯光图，从图上我们能明显看到，在灯光的背后是中国正在形成若干个庞然大物般的城市群，这些城市群由点及线，由线及面，正在疯狂的向外扩张。

围绕着上海、北京、深圳等若干个强一线城市，数十个甚至是几十个三四线城市群星拱卫，强一线城市正在通过高铁、高速、城市快速等交通体系，疯狂的向外扩张，去吞并周边的三四线城市，将其纳入自己的城市配套辐射范围内，而三四线城市丝毫不抗拒，乐在其中！

‍举个例子

以珠三角为例，可以说珠三角最繁忙的就是高速公路，高速公路上跑的最多是密密麻麻的集装箱货柜车，就跟一只只勤劳的小蜜蜂一样在城市间来回穿梭。

这些小蜜蜂的背后是一家家这样的企业——他的总部在深圳，研发在东莞，工厂在惠州，在惠州港装船，出口直接出口东南亚，当地的朋友说珠三角类似这样的企业有上千家，甚至是上万家！ 

以后类似这样的企业会越来越多，这种现象的背后同样也是城市群的效应！

城市群的形成是带动三四线城市房价上涨的基础！因为三四线城市会伴随城市群的形成，被纳入一线城市的辐射范围内，原有的城市边界被打破，原有的交通距离被缩短，原有的城市配套隔阂被击碎！

一线城市中工作上班生活的人，开始不再抗拒向外迁移。

什么样的三四线城市属于优质的、有投资价值的三四线城市，可以说是市场各方主体关心的焦点之一。

此前，某研究中心曾通过对249个三四线城市从需求、供给、购买力和外部环境四个维度进行定量分析，评价各城市房地产市场的投资前景与价值。测算结果显示，249个三四线城市中，中山、株洲、泉州、金华、唐山等5个城市得分位居前五。

这些城市主要具有以下特点：经济发展水平相对较高，人口导入能力强;基础设施投资和教育费用高于平均水平，软硬件环境优势明显;居民储蓄和收入水平较高，增长稳定;住宅成交量价水平相对较高，涨势平稳。

不过，本身发展程度的“硬条件”以外，城市的“地缘条件”和楼市周期，被认为同样是重要影响因素。

尽管越来越多的开发商开始全国范围内布局三四线城市，但从数据上看，这些城市主要还是分布在环京、江浙沪等楼市调控的边缘地带，一二线的高压溢出需求带动了一波行情上涨后，开发商才开始扎堆进入。

‍举‍个例子

过去两年的上升短周期内，楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线，正在经历轮动扩散的过程。这一过程带动当地价格上涨，吸引了开发商进入。

以佛山为例，佛山拿地成本较广州、深圳等一线城市低，而二级市场成交表现又居全省前列，两方面因素叠加之下，吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等品牌开发商不断进驻，大大加剧了当地竞争。而今年佛山的土地出让金总额在所有非省会城市中一直名列前茅。

总的来说，三四线城市的城镇化进程还有很大空间，库存问题更多是结构问题，库存的结构调整成为了房企进入的机遇。但三四线城市的承载能力仍然是担心的焦点。“因为三四线城市的楼市成长性较弱，多年未涨的一波爆发后，进入的风险也是在不断累积叠加的”。

以下图表均为各城最新新建商品住宅均价（百分比数值为环比涨跌幅）

罗田房产网编后语：城市的房价我们高攀不起！还是罗田的房价亲民！回罗田买房，回家乡发展！

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